Vous avez investi dans l’achat d’un logement pour le mettre en location. Vide ou en meublé, il arrive que ce bien se trouve sans locataire. Pour seulement quelques semaines, vous n’avez rien à craindre. En revanche, si cette période de vacance dépasse un an au 1er janvier, vous êtes éligible à la taxe annuelle sur les logements vacants. Une taxe due même si vous ne réglez pas la taxe d’habitation pendant la vacance du logement. Fort heureusement, il existe plusieurs cas d’exonérations.
Cette fiche pratique vous présente comment échapper à la taxe sur les logements vacants.
1. Vérifiez où s’applique la taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants vise à réguler le marché immobilier en particulier dans les zones dites tendues où l’offre s’avère inférieure à la demande. Elle ne s’applique pas dans toutes les villes et villages de France, mais seulement sur les logements situés :
- dans une zone urbaine de plus de 50 000 habitants ;
- avec un déséquilibre net entre l’offre et la demande.
Vérifiez précisément dans le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 la liste des zones d'habitations concernées pour vérifier si votre logement est soumis ou non à la taxe annuelle sur les logements vacants.
Important : du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 juillet 2023 inclus, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation (particuliers et professionnels) devaient déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être faite pour toute résidence principale, secondaire, bien locatif ou vacant détenu par une personne physique ou morale. Il convient d’indiquer en ligne à quel titre elle détient chacun de ces biens et, si elle ne l’occupe pas elle-même, de déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023. En l'absence de déclaration, en cas d’erreur ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien est appliquée.
2. Indiquez des aléas indépendants à votre volonté
La vacance du logement peut survenir à la suite d’aléas qui ne sont pas du fait du propriétaire. Dans cette hypothèse, vous pouvez obtenir une exonération de taxe sur les logements vacants.
Exemple : si vous démontrez que le loyer proposé est au prix du marché, mais que vous n’avez pas de locataire postulant ou n’ayant pas signé le bail finalement.
Bon à savoir : lorsqu'une personne âgée quitte son logement pour aller vivre en maison de retraite, sa maison ou son appartement devient vacant et peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. L’unique façon d’échapper au paiement de cette taxe est de prouver que l’inoccupation de son bien est indépendante de sa volonté. Elle doit démontrer qu’elle a mis tous les moyens en œuvre pour vendre son logement ou pour le louer au prix du marché.
À noter : si vous n'avez pas de locataire du fait de l’état du logement, vous devrez faire les travaux nécessaires. Et dans le cas d’un meublé, cela peut correspondre au fait que vous n’appliquez pas les nouvelles obligations sur l’équipement minimum du logement en vigueur depuis le 15 septembre 2015, qui sont bien plus précises qu’auparavant.
3. Procédez à des travaux dans le logement pendant la vacance de location
Conformément à la loi, le logement mis en location doit répondre aux règles de décence exigeant une surface et un confort minimum adapté à l'habitat et un dispositif de sécurité et salubrité (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La pièce principale doit au moins avoir une superficie de 9 m2 sous au moins 2,20 mètres de plafond (article 4 du décret du 30 janvier 2002). Un logement qui ne répond pas à ces principes de base, ne peut pas être loué et ne peut donc pas être soumis à la taxe sur les logements vacants.
Si le logement dispose de la surface minimale légale, mais n’est pas décent (manquement aux exigences de sécurité, salubrité et confort minimum), le propriétaire doit réaliser des travaux. Dans la mesure où le budget des travaux représente au moins un quart de la valeur du bien (25 %), le logement échappe à la taxe pendant la période de vacance nécessaire à la remise en état du bien.
Exemple de travaux importants pour que le logement soit habitable : réfection complète du chauffage.
4. Louez ou occupez le logement une partie de l’année civile
Parmi les autres cas qui permettent d’échapper à la taxe sur les logements vacants, il y a le cas de l’occupation temporaire du logement. Pour cela, le logement doit être loué pendant au moins trois mois consécutifs (90 jours). Pour une durée inférieure, le logement reste considéré comme vacant.
Bon à savoir : le service Zéro Logement Vacant vise à faciliter la mise en relation entre les propriétaires et les collectivités locales. Les propriétaires peuvent disposer d’un accompagnement et d’aides en vue de remettre leur logement sur le marché locatif.
Important : si vous louez votre résidence secondaire pendant les périodes où vous ne l’habitez pas, la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas. Pour cela, vous devez être à jour de la taxe d’habitation pour ce logement.